考試法律常識之民法(79)：建筑物區(qū)分所有權
建筑物區(qū)分所有權，指業(yè)主對于一棟建筑物中自己專有部分的單獨所有權、對共有部分的共有權以及因共有關系而產(chǎn)生的管理權相結合所形成的“三位一體”的所有權。須注意：不要錯誤地以為，只有高樓大廈才能形成建筑物區(qū)分所有權。例如：一棟平房，左邊一戶(獨立產(chǎn)權），右邊一戶（獨立產(chǎn)權），中間共用一面墻。這也形成了建筑物區(qū)分所有，只不過是世界上最簡單的建筑物區(qū)分所有。享有建筑物區(qū)分所有權的人稱為業(yè)主?！督ㄖ飬^(qū)分所有權解釋》第1條擴大了業(yè)主的范圍，擴大到一部分尚未取得專有部分所有權的人。業(yè)主包括三類人：(1)依照不動產(chǎn)登記取得專有部分所有權的人；(2)通過合法建造、繼承、受遺贈、法院判決取得專有部分所有權，尚未辦理宣示登記的人；(3)與建設單位簽訂買賣、贈與等合同，已經(jīng)交付房屋，尚未辦理過戶登記的人。(一)專有權1.專有權的特點：(1)專有權具有所有權的效力。由此可作兩個推論：①業(yè)主轉讓其專有權時，其他業(yè)主不享有優(yōu)先購買權（無簡化物權關系之壓力?、谌绻芾硪?guī)約規(guī)定業(yè)主不得轉讓房屋，屬于違反物權法定的約定，該約定不發(fā)生物權效力。(2)專有權受到較多限制。體現(xiàn)在：①業(yè)主將住宅改為經(jīng)營性用房的，應經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。所謂“有利害關系的業(yè)主”，指本棟建筑物內(nèi)的所有其他業(yè)主。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張自己屬于有利害關系的業(yè)主的，應當證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。②行使專有權不得危及建筑物的安全。否則其他業(yè)主可行使物權請求權。(3)專有權在區(qū)分所有權中居于主導地位。體現(xiàn)在：①取得專有權即同時取得共有權和成員權；反之，喪失專有權即同時喪失共有權和成員權。②專有權的大小，決定共有權的持有份比例，決定管理權的大小。2.專有權的客體：(1)業(yè)主專有的住宅或經(jīng)營性用房（地板、天花板和四壁形成的空間）。(2)買賣合同明示由業(yè)主單獨所有的車位、車庫(《物權法》第74條第1款)。(3)買賣合同明示由業(yè)主單獨所有的綠地（《物權法》第73條。(4)具有構造、利用上的獨立性，能予房屋登記的攤位(《建筑物區(qū)分所有權解釋》第2條)。(5)買賣合同明示歸業(yè)主專有的露臺（《建筑物區(qū)分所有權解釋》第2條。(二)共有權(★★★)1.共有權的客體。包括：(1)建筑物的基本構造部分。如支柱、屋頂、梁、柱、外墻、承重墻、地下室。(2)建筑物的公用設施。如樓梯、走廊、電梯、給排水系統(tǒng)、公共照明設備、貯水塔、消防設備、大門、通信網(wǎng)絡設備、避難層、設備層、設備間。(3)建筑物占有的地基使用權（建設用地使用權或宅基地使用權），以及小區(qū)內(nèi)的空地(但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外）。(4)建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外）。(5)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外)。(6)建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房。(7)占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位。(8)建筑物及其附屬設施的維修資金。2.業(yè)主對共有部分的權利與義務。除非另有約定，區(qū)分所有人按照“持有份”對共有部分享有權利，負擔義務。所謂“持有份”，指專有部分的面積占建筑物總面積的比例。(1)對共有部分的權利包括：①使用權，業(yè)主有權共同使用和輪流使用共有部分。②收益權，業(yè)主有權依照其持有份取得因共有部分產(chǎn)生的收益。(2)共有部分的義務包括：①以共有部分的本來用途使用共有部分。②按照各自的持有份分擔共同費用和其他負擔；并且不得以放棄權利為由不履行義務。須注意：建筑物區(qū)分所有權中的共有權既不是按份共有（不得請求分割），也不是共同共有（有持有份），而是一種特殊的共有，又被稱為互有。(三）管理權(★★★)1.行使共同管理權的組織。包括：⑴業(yè)主大會。由全體業(yè)主組成，是業(yè)主的意思形成機構。⑵業(yè)主委員會。由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的部分業(yè)主組成的組織機構，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位：(1)不具有作為原告起訴業(yè)主的訴訟主體資格。根據(jù)《物權法》第83條，業(yè)主大會和業(yè)主委員會雖有權請求業(yè)主停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失，但無權對該業(yè)主提起訴訟。只能由受到侵害的業(yè)主提起訴訟。須注意：這一制度目前有所松動。根據(jù)《物業(yè)服務糾紛解釋》第8條的規(guī)定，業(yè)主大會決議解聘物業(yè)服務企業(yè)后，業(yè)主委員會有權解除物業(yè)服務合同（行使任意解除權，此時若出現(xiàn)爭議，業(yè)主委員會可作為原告起訴)，但業(yè)主委員會仍不承擔責任，若有業(yè)主欠繳物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)仍只能請求業(yè)主支付。(2)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷，但應當在知道或者應當知道決定作出之日起1年內(nèi)行使。2.業(yè)主大會的表決規(guī)則。(1)決定下列事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意（包括本數(shù)，達到2/3即可）（雙絕對多數(shù)決）：①籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。②改建、重建建筑物及其附屬設施.(2)決定下列事項，應當經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（達到半數(shù)還不行，須超過50%)(雙簡單多數(shù)決)，即《物權法》第76條第1款第(一）項至第（四）項、第（七）項規(guī)定的事項。須注意：《建筑物區(qū)分所有權解釋》第7條規(guī)定，決定下列事項，也屬于應當經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的事項：①改變共有部分的用途》②利用共有部分從事經(jīng)營性活動；③處分共有部分。還須注意：業(yè)主人數(shù)的確定。根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權解釋》第9條的規(guī)定：①原則上，業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。②但建設單位尚未出售和雖以出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算。總人數(shù)，按照上述的統(tǒng)計總和計算。典型真題王某有一棟兩層樓房，在樓頂上設置了一個商業(yè)廣告牌。后玉某將該樓房的第二層出售給了張某。下列哪些選項是正確的？(08年·卷三·58題一ABCD)A.張某無權要求王某拆除廣告牌B.張某與王某間形成了建筑物區(qū)分所有權關系C.張某對樓頂享有共有和共同管理的權利D.張某有權要求與王某分享其購房后的廣告收益[答案解析]①王某將樓房的第二層出售給張某后，王某與張某對房屋形成建筑物區(qū)分所有。故B選項正確。②屋頂屬于業(yè)主共有，王某與.張某享有共有和共同管理的權利，故C選項正確。③根據(jù)《物權法》第76條以及《建筑物區(qū)分所有權解釋》第7條，將設置于樓頂?shù)膹V告牌撤除，屬于改變共有部分的用途，須經(jīng)王某和張某之“雙簡單多數(shù)決”才能形成有效的決議，張某一人的同意僅達到半數(shù)，尚未超過半數(shù)。故A選項正確。④拫據(jù)《物權法》第72條第1款，業(yè)主對共有部分享有共益權，張某有權要求與王某分享其購房后的廣告收益，故D選項正確。
2016年安徽軍隊文職考試崗位能力：如何通過選項歸類速選答案
定義判斷這類題目是軍隊文職招聘崗位能力當中非常穩(wěn)定的一類題型，對于這個部分的備考通常大家會認為技巧性不強，且只是單單對于背景知識積累的考察，而實際上卻存在快速解題的方法，下面主要來說下如何從選項入手來快速解決這類題目。 命題者在命制選項時往往會在錯誤選項上多下工作，想達到的效果莫過于既與正確選項區(qū)分度小又要體現(xiàn)出一定易混淆角度，所以我們?nèi)绻麖倪x項入手也一定可以找到做題的突破口。具體方法為從選項入手，選擇與眾不同的選項。示例如下： 示例1：領導權變并非是一種權術，其實質(zhì)是一切從實際出發(fā)，根據(jù)領導活動的具體情境，靈活采用合適的領導方式去實現(xiàn)領導價值。在領導活動中權變的是方法和策略，不變的是價值和方向。
趙科長把復雜的任務交給了工作能力較強的小張，新來的小陳負責收集資料 B.張科長在工作中總是當機立斷、雷厲風行，可下班回家后就對老婆言聽計從 C.李縣長親自下鄉(xiāng)送水，隨行人員拍照、錄像后，李縣長馬上乘專車返回縣城 D.王書記剛剛帶領群眾完成抗旱自救工作，又忙著去協(xié)調(diào)路網(wǎng)建設糾紛
